Ferramenta de apoio · calibrada em 16/07/2026
Não é sistema de originação, nem consulta automática de zoneamento. É a heurística de área → lotes → VGV, calibrada com os dois casos reais que eu tenho: Santa Luzia (fecha exato) e Campestre (parcial). Preenche os parâmetros reais de cada gleba na mão — a régua legal (lote mínimo, % de área pública) você confirma no Plano Diretor / Lei de Parcelamento do Solo do município antes de confiar no número.
Ela não resolve o desenho de ruas e quadras (isso é projeto urbanístico) — só estima o potencial antes de valer a pena aprofundar.
% aproveitamento vendável é a fração da gleba que sobra pra lote depois de tirar via, área verde e institucional — no Santa Luzia deu 52,4%. Isso varia por município e por zona; não é universal.
Nenhuma gleba salva ainda — as que você salvar ficam guardadas neste navegador.
Tubarão é cidade de várzea do Rio Tubarão, com histórico grave de enchente. A Lei 6.766 (art. 3º) já veda parcelamento em terreno alagadiço sem drenagem; some APP de curso d'água, cota de inundação e declividade e uma gleba "legal no papel" pode não ser viável ou ficar bem mais cara. Isso mata a conta antes do zoneamento entrar em jogo — checa isso primeiro, não por último.
Esse cálculo dá o topo da linha, não o lucro. No Santa Luzia a obra ficou em torno de 23% da realização total (R$1,51 MI de R$6,58 MI) — usa essa referência como piso de custo de infra antes de achar que a conta fecha. Falta ainda terreno, comissão, impostos e velocidade de venda.
O próprio Campestre tem pendência de inventário embutida no preço. Nenhuma base pública resolve isso — é certidão de matrícula e due diligence, gleba a gleba, antes de qualquer número aqui valer alguma coisa.