Referência técnica · para a conversa com o André

Perguntas sobre FIDC aplicado a loteamento.

Um banco de perguntas — não é roteiro, é repertório. Puxa a que fizer sentido no momento da conversa; não precisa (nem deve) fazer todas.

01 O básico aplicado a loteamento

Como o instrumento realmente funciona na prática dele, não na teoria de manual.

• Na tua experiência, o que faz um FIDC de loteamento dar certo versus um que não sai do papel?
• Como funciona a cessão na prática — o fundo compra o recebível lote a lote, à medida que vende, ou em blocos?
• O patrimônio de afetação (Lei 6.766, arts. 18-A a F) é algo que você já usou, ou prefere outra proteção pro lastro?
• Existe um estágio mínimo de maturidade do loteamento — registro, obra, percentual vendido — antes de fazer sentido ceder pro fundo?

02 Estrutura e custo

O que pesa no bolso de montar e manter — e o tamanho que justifica.

• Quanto custa montar a estrutura, e quanto custa manter por ano (gestora, administrador, custodiante, auditoria)?
• Existe um tamanho mínimo de carteira pra a conta fechar? Um loteamento de 40 lotes sozinho dá conta, ou precisa de mais de um?
• Quem banca o custo de estruturação enquanto o fundo ainda não está gerando caixa?
• Em quanto tempo, na tua experiência, o fundo começa a devolver capital de fato?

03 Crédito e originação

A régua que ele exige de quem traz a carteira.

• Que padrão de crédito você exige do cedente — score mínimo, entrada, comprometimento de renda? É rígido ou negociável caso a caso?
• Você trabalha com reprecificação (score baixo muda condição) ou prefere corte binário (aprova/recusa)?
• Que nível de granularidade de dado você precisa do cedente — contrato a contrato, ou resumo por safra já resolve?
• Um cedente que traga a própria esteira de crédito e cobrança (tecnologia própria) muda alguma coisa na tua avaliação, ou é indiferente?

04 Risco, garantia e recuperação

O que dá errado, e o que sustenta quando dá.

• Dos casos de FIDC que quebraram no último ano, o que neles teria sido evitável com mais disciplina de estruturação?
• Qual o nível de subordinação (sobrecolateral) que você considera saudável pra loteamento — e quem carrega essa cota?
• Como funciona a retomada de um lote em distrato dentro da estrutura — o fundo participa da revenda, ou isso fica só com o cedente?
• Que garantias os investidores de cota sênior costumam exigir — e quanto isso custa pra quem estrutura?

05 Escala e pipeline

Como um fundo cresce de um projeto pra vários.

• Você já estruturou fundo multi-cedente, com mais de um loteamento dentro? Como funciona a governança entre eles?
• Qual o processo pra trazer um segundo projeto pra dentro de um fundo já existente — reabre estrutura, ou é modular?
• Do primeiro contato até a primeira cessão de fato, qual o prazo típico que você vê no mercado?

06 Papéis, capital e governança

Quem faz o quê, e quem tem capital em risco.

• O que você espera, concretamente, de um parceiro que traz originação — só carteira, ou também capital no risco?
• Cedente com capital próprio numa posição subordinada muda a tua disposição de estruturar, ou não pesa tanto assim?
• Como normalmente se desenha a divisão entre quem gere o veículo e quem origina — é sócio, é prestador, é os dois?

07 Aplicado ao que eu trouxe hoje

Pra puxar depois de mostrar a operação, o protótipo e o Campestre.

• Com o que você viu do Santa Luzia, o que faltaria pra virar um caso estruturável — e o que já seria suficiente? caso real
• O histórico de atraso que ainda não tenho organizado (aging por safra) — é bloqueante, ou dá pra estruturar já capturando isso daqui pra frente? lacuna conhecida
• Sobre o Campestre — sendo uma aquisição do negócio inteiro, ainda não fechada — o que você olharia primeiro pra avaliar se faz sentido como base de um fundo? novo negócio
• A ideia de centralizar crédito e cobrança que virou protótipo — isso é algo que gestoras como a tua valorizam num cedente, ou é indiferente pra vocês?